Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 3 kwietnia 2025 r. wypowiedział się w dwóch istotnych dla podatników kwestiach dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Orzeczenie to może mieć duże znaczenie dla osób fizycznych – w szczególności małżonków – sprzedających działki z majątku prywatnego.

Małżonkowie – jeden podatnik VAT

TSUE uznał, że małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej, którzy sprzedają działkę, powinni być traktowani jako jeden podatnik VAT, a nie jako dwie odrębne osoby. To ważna zmiana, ponieważ dotąd organy podatkowe w Polsce często wymagały, by każde z małżonków oddzielnie rozliczało się z połowy transakcji.

W praktyce oznacza to, że małżonkowie mogą być zobowiązani do uzyskania wspólnego numeru NIP i rejestracji jako jeden podatnik VAT, jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu. Dla fiskusa istotne jest bowiem nie tylko to, kto formalnie dokonuje sprzedaży, ale także to, czy z perspektywy nabywcy małżonkowie działają wspólnie i wspólnie ponoszą ryzyko ekonomiczne transakcji.

Pełnomocnik przygotowuje sprzedaż? Jesteś VAT-owcem

Drugie rozstrzygnięcie dotyczy sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość zleca profesjonalnemu podmiotowi (np. firmie deweloperskiej) przygotowanie gruntu do sprzedaży – np. jego podział, odrolnienie, uzbrojenie, czy promocję.

TSUE orzekł, że takie działania pełnomocnika traktowane są jak działania samego właściciela, co oznacza, że osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika VAT. W efekcie konieczne będzie wystawienie faktury VAT, rejestracja do VAT i złożenie odpowiednich deklaracji.

Co to oznacza dla podatników?

Wyrok TSUE oznacza zmianę podejścia do sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, szczególnie jeśli:

  • działka jest sprzedawana wspólnie przez małżonków,
  • w przygotowanie sprzedaży zaangażowany jest profesjonalny pełnomocnik.

W praktyce osoby planujące sprzedaż gruntu powinny dokładnie przeanalizować, czy transakcja może być uznana za działalność gospodarczą, a co za tym idzie – podlegać opodatkowaniu VAT. To szczególnie ważne, gdyż brak doliczenia VAT do ceny może skutkować obowiązkiem jego zapłaty „z własnej kieszeni”.

Na razie nie wiadomo jeszcze, czy i kiedy polski ustawodawca wprowadzi zmiany w ustawie o VAT, ale eksperci są zgodni – orzeczenie TSUE może wywołać poważne skutki praktyczne dla wielu sprzedających.